Bebauungsplan für das Neubaugebiet „Lange Äcker“ der Stadt Knittlingen

Ehe ich näher auf die (aus unserer, subjektiver Sichtweise) Besonderheiten in Sachen Bebauungsplan (Link zur PDF) für das Neubaugebiet „Lange Äcker“ der Stadt Knittlingen eingehe, möchte ich kurz die Rechtsgrundlagen auflisten. Natürlich ohne jegliche Gewähr auf Vollständigkeit / Aktualität, etc.:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  • Landesbauordnung (LBO)
  • Pflanzeichenverordnung (PlanzV)
  • Örtliche Bauvorschriften

Herausforderungen der örtlichen Bauvorschriften + Bebauungsplan

 

  1. Zulässige Firsthöhe: Das Neubaugebiet „Lange Äcker“ mit genereller Hanglage weist zwei unterschiedliche Bezugsebenen auf. Unser Grundstück lässt eine maximale Firsthöhe von 7 m zu. Die tiefer liegenden Baugrundstücke sind auf 6,5 m limitiert, wobei natürlich für jedes Baugrundstück eine Bezugshöhe vorgegeben wurde. Bei üblichen Raumhöhen von mindestens 2,5 m, dem Fußbodenaufbau und Stärke der Decken wird einesschnell ersichtlich: Bei angestrebten zwei Voll-Geschossen resultierende die Bauvorschriften in einem niedrigen Kniestock. Konkreter, in einem Bereich zwischen 50 cm und 1 m, je nach Dachneigung und Hausbreite. Da in unserem Fall lediglich steile Dächer (38° bis 32°) bei der favorisierten Satteldach-Lösung erlaubt waren hätten wir enorm viel Wohnraum sowie Stellfläche verloren. Das lässt sich durch zusätzliche Gauben entschärfen, bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch steigende Kosten. Daher bevorzugten wir nach Abwägen der Vor- und Nachteile ein Pultdach mit minimaler Dachneigung (6°). Moderne Flachdächer waren nicht erlaubt, Walmdächer jedoch nach einer Änderung der örtlichen Bauvorschriften jedoch schon.
  2. Dachbegrünung: Um bei Starkregen eine Überforderung der Kanalistation zu verhindern sind sämtliche Flachdach-Anbauten und Dachformen mit geringer Neigung extensiv zu begrünen. Ebenso sind gepflastere Flächen so zu gestalten, dass auftreffendes Regenwasser möglichst vor Ort versickert und nicht in das Abwasser-System abfließt.  Die Mehrkosten für die Begrünung liegen bei den von uns eingeholten Angeboten bei etwa 70-80 Euro pro Quadratmeter für eine Begrünung. Hinzu kommen noch Kosten für die Abdichtung mit Spezialfolie sowie Drainagen zur Abführung von überschüssigem Wasser. Eben für den Fall wenn das Substrat der Begrünung keine weiteren Mengen mehr aufzunehmen kann. Aufgrund des zusätzlichen Gewichts einer extensiven Dachbegrünung sind im Fall eines Fertighauses in Holzständerbauweise zusätzliche statische Reserven und Maßnahmen einzuplanen. Deren Kosten leigen ebenfalls im vierstelligen Bereich und verteuern und den Hauspreis gegenüber der ursprünglichen Planung zusätzlich.
  3. Zäune als Begrenzung sind zulässig. Aber laut Bebauungsplan sind Zäune unbedingt in eine Hecke zu integrieren („lebende, geschnittene Einfriedung“ mit Arten gemäß des Pflanzgebots). Da wir zwei kleine Kinder haben und das Baugebiet ein beliebter Gassi-Weg für ohne-Leine geführte Hunde ist wollten wir unbedingt einen Zaun als Sicherung. Wir wählten einen möglichst günstigen Zaun, da er eh in 1-2 Jahren komplett von der zu pflanzenden Hecke umschlossen sein wird. Das war eine der Maßnahmen in Eigenleistung, die wir parallel zum Innenausbau in Angriff nehmen wollten.
  4. Mauern. Da wir das Grundstück am Hang liegt fallen naturgemäß unterschiedliche Höhenniveaus an. Diese können entweder durch Böschungen („Erd-Aufschüttungen“) oder Mauern angeglichen werden. Der Bebauungsplan der Stadt Knittlingen sieht vor, dass sämtliche Mauern aus Natursteinquadern zu erstellen sind. In unserer Region im Kraichgau nimmt man hier üblicherweise Steine aus Kalkstein; meist Muschelkalk oder Jura. Wir entschieden uns für Stützmauern aus Bruchsaler, wie erste Bilder unserer geplanten Terrasse zeigen: Muschelkalk.
  5. Stellplatzverpflichtung: Je Wohneinheit sind 1,5 Stellplätze für Autos zu erstellen. Komma-getrennte Werte werden hierbei aufgerundet. In unserem Fall mit einer Wohneinheit = 1,5 sind das 2 Stellplätze. Dadurch dass das Baufenster bei unserem Grundstück recht eng bemessen war und es vorgeschriebene Abstände zu Grundstücksgrenzen, öffentlichen Flächen und Nachbarn einzuhalten gilt waren wir gezwungen unseren Carport tief in den Hang einzugraben. Ebenso musste er entsprechend statisch massiv errichtet werden um den „drückenden“ Hang insbesondere nach längeren Regenfällen abzufangen. Eine Fertiggarage plus Aufgang zum Haus passte leider nicht in das Baufenster, so dass eine Individual-Planung benötigt wurde. Das Resultat kann sich aus unserer Sicht sehen lassen, übersteigt ironischer weise jedoch den Wert unserer beiden Autos bei weitem 😀
  6. Fahrradstellplätze in Baden-Württemberg: Neubauten müssen laut aktueller Landesbauverordnung über Fahrradstellplätze verfügen. Analog zur GEZ auch wenn die Bauherren gar kein Fahrrad besitzen. Wir gedenken dafür den Bereich unterhalb unserer Treppe zu nutzen oder andernorts eine abschließbare Vorrichtung zu finden. Der Fahrradstellplatz konkurriert derzeit in unseren Überlegungen noch mit der ebenfalls benötigten Stellfläche für Mülleimer, Kompost, Gartenhaus und dergleichen.

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